杭州首例“群租”官司：
業(yè)委會狀告二房東和業(yè)主
一套實(shí)際使用面積僅為90多平方米的毛坯房內(nèi)，被用少量的青磚和木板隔成9間房，沒有廚房，沒有陽臺。十幾個人蝸居其中，窄小的過道上，網(wǎng)線、電線如蜘蛛網(wǎng)般交錯；房間內(nèi)，電磁爐、電飯煲等超負(fù)荷用電……當(dāng)杭州江干區(qū)公安分局城東派出所的民警接到物業(yè)報(bào)警，進(jìn)入東方紅街某群租房內(nèi)時，看到的就是這樣的一番景象。
今年8月初開始，因東方紅街公寓的物業(yè)正式對群租戶們停水停電，租戶和業(yè)委會、物業(yè)開始起了沖突。業(yè)委會于是開始準(zhǔn)備材料，將代表全體業(yè)主把涉嫌群租的二房東和業(yè)主一起告上法庭，這將是杭州首例“群租”案。
業(yè)主聯(lián)名要求清退30戶群租客
“早上起來上班，走近電梯，一股尿騷味撲面而來。”業(yè)主吳女士說，“肯定是隔壁那些群租戶憋不住又跑出來，到電梯邊的消防樓道口尿了。”
“是啊，他們?nèi)硕�，廁所不夠用。老這樣，真受不了。還有，經(jīng)過這些群租戶樓下可得小心，經(jīng)常往外拋垃圾，惡心死人了。”鄰居王大媽抱怨。
業(yè)委會工作人員告訴記者：“這些群租戶有不少紋著刺青，一些男男女女經(jīng)常凌晨回家，周圍業(yè)主們意見很大。”
記者在一套群租房內(nèi)看到，臥室、客廳、廚房等都被格成若干小間。小間內(nèi)，一張上下鋪，上鋪放東西，下鋪睡人，電磁爐等用具被塞在墻角，室內(nèi)空氣難聞。最小的房間，進(jìn)門都要側(cè)著身子走。
據(jù)物業(yè)和業(yè)委會的調(diào)查，紅街公寓有近30戶屬于群租，物業(yè)多次勸阻、發(fā)公告都沒有解決問題。鄰里街坊的業(yè)主們受不了了，聯(lián)名上書，要求清退這些群租戶。
停水停電趕群租，還準(zhǔn)備起訴到法院
8月初，東方紅街公寓的物業(yè)正式對群租戶們停水停電。
停水停電并非沒有緣由。物業(yè)拿出一份業(yè)主簽字的《承諾書》，這是小區(qū)業(yè)主在出租房屋前，必須簽署的文件。上面寫道：“如本人違反《小區(qū)管理規(guī)約》及本承諾，改變該房的居住用途，用于群租、開淘寶店、倉庫、用于公司辦公場所或其他非居住用途，本人同意物業(yè)管理處停水、停電。并同意紅街物業(yè)管理處收取該房合同期內(nèi)三倍的能耗費(fèi)。”
但業(yè)委會在查閱業(yè)主與二房東的租賃合同時發(fā)現(xiàn)，業(yè)主竟然同意“分割轉(zhuǎn)租”。“這樣看來，群租這件事上，業(yè)主也有逃脫不了的責(zé)任。”一位業(yè)委會成員說。
律師表示，這份《承諾書》可以表明，房東已經(jīng)授權(quán)物業(yè)，可以在以上這些情況下強(qiáng)制停水停電。
因停水停電，租戶們多次到業(yè)委會、物業(yè)鬧事，現(xiàn)在，業(yè)委會和物業(yè)已經(jīng)報(bào)警處理。江干區(qū)公安分局城東派出所出警的李姓警官告訴記者：“雖然沒有直接針對群租的處罰，但這些二房東違規(guī)裝修，改變了房間原有格局，違反了相關(guān)消防法規(guī)，我們會依法處罰，并要求整改。”
業(yè)委會相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示：“處罰只是第一步，這幾天我們將上訴至法院，對其中一套群租房的二房東和業(yè)主提出訴訟。”
如何立案治群租，尚有難點(diǎn)
一直以來，群租都是物業(yè)和小區(qū)最為頭疼的問題。尤其是，群租的相關(guān)法規(guī)現(xiàn)下還不夠完善。怎么“立案”，就是一大難題。
盡管住建部發(fā)布的《商品房租賃管理辦法》中明確規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住，而且改變房屋使用性質(zhì)的商品房不得出租。但法院表示，立案需要一個因由，即群租導(dǎo)致的“結(jié)果”，例如漏水、糾紛。
杭州市金道律師事務(wù)所律師麻策為紅街公寓一方的代理律師，他說：“業(yè)主本身的物權(quán)，即對自己房子的處分權(quán)高于相鄰權(quán)，鄰居們不能直接起訴違規(guī)的業(yè)主。所以，我們只能換個方式，‘迂回’趕群租了。”
紅街公寓業(yè)委會向江干區(qū)人民法院咨詢后，法院建議以《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的第十條要求，立案受理，即建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
據(jù)記者了解，業(yè)委會要起訴的那套群租房，房東為麗水人，因房東長期不在杭州，給取證帶來了一定的困難。當(dāng)年，該業(yè)主陳女士以兒子的名義投資買房，一次性在紅街公寓買了3套房。“投資性用房被用作群租，比較多見。”業(yè)內(nèi)人士稱。
由于群租引發(fā)的訴訟在杭州還沒有先例，若此案能正式受理立案，值得關(guān)注。
治“群租”，地方法規(guī)要跟上
群租，這已經(jīng)是個很老的話題了，總是在呼吁，總是沒人來解決。事實(shí)上，這幾乎是每個小區(qū)都在煩惱的問題。
去年初，住建部曾出臺《商品房屋租賃管理辦法》，其中明確規(guī)定，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。如有違反規(guī)定，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，將被處以5000元以上3萬元以下罰款。
表面看上去，這條款沒問題，但深究一下，到底由誰來執(zhí)行，怎么來執(zhí)行處罰？另外，《辦法》規(guī)定人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，但杭州市至今并沒有規(guī)定人均租住建筑面積的最低標(biāo)準(zhǔn)。這些細(xì)節(jié)，都需要地方性法規(guī)的完善。
來源：浙江在線--錢江晚報(bào)
