更新于2019-03-09 16:18:16
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杭州首例“群租”官司:
業(yè)委會(huì)狀告二房東和業(yè)主
 
    一套實(shí)際使用面積僅為90多平方米的毛坯房?jī)?nèi),被用少量的青磚和木板隔成9間房,沒(méi)有廚房,沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。十幾個(gè)人蝸居其中,窄小的過(guò)道上,網(wǎng)線(xiàn)、電線(xiàn)如蜘蛛網(wǎng)般交錯(cuò);房間內(nèi),電磁爐、電飯煲等超負(fù)荷用電……當(dāng)杭州江干區(qū)公安分局城東派出所的民警接到物業(yè)報(bào)警,進(jìn)入東方紅街某群租房?jī)?nèi)時(shí),看到的就是這樣的一番景象。
  今年8月初開(kāi)始,因東方紅街公寓的物業(yè)正式對(duì)群租戶(hù)們停水停電,租戶(hù)和業(yè)委會(huì)、物業(yè)開(kāi)始起了沖突。業(yè)委會(huì)于是開(kāi)始準(zhǔn)備材料,將代表全體業(yè)主把涉嫌群租的二房東和業(yè)主一起告上法庭,這將是杭州首例“群租”案。
 
  業(yè)主聯(lián)名要求清退30戶(hù)群租客
 
  “早上起來(lái)上班,走近電梯,一股尿騷味撲面而來(lái)。”業(yè)主吳女士說(shuō),“肯定是隔壁那些群租戶(hù)憋不住又跑出來(lái),到電梯邊的消防樓道口尿了。”
  “是啊,他們?nèi)硕啵瑤粔蛴。老這樣,真受不了。還有,經(jīng)過(guò)這些群租戶(hù)樓下可得小心,經(jīng)常往外拋垃圾,惡心死人了。”鄰居王大媽抱怨。
  業(yè)委會(huì)工作人員告訴記者:“這些群租戶(hù)有不少紋著刺青,一些男男女女經(jīng)常凌晨回家,周?chē)鷺I(yè)主們意見(jiàn)很大。”
  記者在一套群租房?jī)?nèi)看到,臥室、客廳、廚房等都被格成若干小間。小間內(nèi),一張上下鋪,上鋪放東西,下鋪睡人,電磁爐等用具被塞在墻角,室內(nèi)空氣難聞。最小的房間,進(jìn)門(mén)都要側(cè)著身子走。
  據(jù)物業(yè)和業(yè)委會(huì)的調(diào)查,紅街公寓有近30戶(hù)屬于群租,物業(yè)多次勸阻、發(fā)公告都沒(méi)有解決問(wèn)題。鄰里街坊的業(yè)主們受不了了,聯(lián)名上書(shū),要求清退這些群租戶(hù)。
 
  停水停電趕群租,還準(zhǔn)備起訴到法院
 
  8月初,東方紅街公寓的物業(yè)正式對(duì)群租戶(hù)們停水停電。
  停水停電并非沒(méi)有緣由。物業(yè)拿出一份業(yè)主簽字的《承諾書(shū)》,這是小區(qū)業(yè)主在出租房屋前,必須簽署的文件。上面寫(xiě)道:“如本人違反《小區(qū)管理規(guī)約》及本承諾,改變?cè)摲康木幼∮猛,用于群租、開(kāi)淘寶店、倉(cāng)庫(kù)、用于公司辦公場(chǎng)所或其他非居住用途,本人同意物業(yè)管理處停水、停電。并同意紅街物業(yè)管理處收取該房合同期內(nèi)三倍的能耗費(fèi)。”
  但業(yè)委會(huì)在查閱業(yè)主與二房東的租賃合同時(shí)發(fā)現(xiàn),業(yè)主竟然同意“分割轉(zhuǎn)租”。“這樣看來(lái),群租這件事上,業(yè)主也有逃脫不了的責(zé)任。”一位業(yè)委會(huì)成員說(shuō)。
  律師表示,這份《承諾書(shū)》可以表明,房東已經(jīng)授權(quán)物業(yè),可以在以上這些情況下強(qiáng)制停水停電。
  因停水停電,租戶(hù)們多次到業(yè)委會(huì)、物業(yè)鬧事,現(xiàn)在,業(yè)委會(huì)和物業(yè)已經(jīng)報(bào)警處理。江干區(qū)公安分局城東派出所出警的李姓警官告訴記者:“雖然沒(méi)有直接針對(duì)群租的處罰,但這些二房東違規(guī)裝修,改變了房間原有格局,違反了相關(guān)消防法規(guī),我們會(huì)依法處罰,并要求整改。”
  業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示:“處罰只是第一步,這幾天我們將上訴至法院,對(duì)其中一套群租房的二房東和業(yè)主提出訴訟。”
 
  如何立案治群租,尚有難點(diǎn)
 
  一直以來(lái),群租都是物業(yè)和小區(qū)最為頭疼的問(wèn)題。尤其是,群租的相關(guān)法規(guī)現(xiàn)下還不夠完善。怎么“立案”,就是一大難題。
  盡管住建部發(fā)布的《商品房租賃管理辦法》中明確規(guī)定,廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住,而且改變房屋使用性質(zhì)的商品房不得出租。但法院表示,立案需要一個(gè)因由,即群租導(dǎo)致的“結(jié)果”,例如漏水、糾紛。
  杭州市金道律師事務(wù)所律師麻策為紅街公寓一方的代理律師,他說(shuō):“業(yè)主本身的物權(quán),即對(duì)自己房子的處分權(quán)高于相鄰權(quán),鄰居們不能直接起訴違規(guī)的業(yè)主。所以,我們只能換個(gè)方式,‘迂回’趕群租了。”
  紅街公寓業(yè)委會(huì)向江干區(qū)人民法院咨詢(xún)后,法院建議以《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的第十條要求,立案受理,即建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧,受到損害的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害的,應(yīng)予支持。造成損害的,并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
  據(jù)記者了解,業(yè)委會(huì)要起訴的那套群租房,房東為麗水人,因房東長(zhǎng)期不在杭州,給取證帶來(lái)了一定的困難。當(dāng)年,該業(yè)主陳女士以?xún)鹤拥拿x投資買(mǎi)房,一次性在紅街公寓買(mǎi)了3套房。“投資性用房被用作群租,比較多見(jiàn)。”業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。
  由于群租引發(fā)的訴訟在杭州還沒(méi)有先例,若此案能正式受理立案,值得關(guān)注。
 
  治“群租”,地方法規(guī)要跟上
 
  群租,這已經(jīng)是個(gè)很老的話(huà)題了,總是在呼吁,總是沒(méi)人來(lái)解決。事實(shí)上,這幾乎是每個(gè)小區(qū)都在煩惱的問(wèn)題。
  去年初,住建部曾出臺(tái)《商品房屋租賃管理辦法》,其中明確規(guī)定,出租住房的,應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位,人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。如有違反規(guī)定,由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)責(zé)令限期改正,逾期不改正的,將被處以5000元以上3萬(wàn)元以下罰款。
  表面看上去,這條款沒(méi)問(wèn)題,但深究一下,到底由誰(shuí)來(lái)執(zhí)行,怎么來(lái)執(zhí)行處罰?另外,《辦法》規(guī)定人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn),但杭州市至今并沒(méi)有規(guī)定人均租住建筑面積的最低標(biāo)準(zhǔn)。這些細(xì)節(jié),都需要地方性法規(guī)的完善。
來(lái)源:浙江在線(xiàn)--錢(qián)江晚報(bào)
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