11月24日，杭州土地市場(chǎng)在沉寂約一個(gè)月后，終于迎來了余杭重磅的未來科技城宅地以及東湖新城綜合體地塊的出讓。
而且根據(jù)土地需提前一個(gè)月掛牌的原則，這2宗地塊很有可能是杭州今年最后出讓的兩塊住宅地塊，所以這兩個(gè)地塊一開拍就引發(fā)了極其激烈的競爭，最終眾安和復(fù)地從重圍中殺出，成交總價(jià)達(dá)47.56億元。
其中，未來科技城135號(hào)地塊，純宅地，可建面積74779㎡，需配建5%的公租房。總起價(jià)17.2億元，起拍樓面價(jià)23000元/㎡，封頂樓面價(jià)29820元/㎡。地塊限未來新房精裝均價(jià)37710元/㎡，容積率1.6，限高18-24米，未來預(yù)計(jì)以洋房產(chǎn)品為主。
（135號(hào)地塊現(xiàn)狀）
融創(chuàng)、綠城、萬科、保利等近20家房企參與了地塊的角逐，最終開拍后15分鐘不到，由眾安拿下，成交總價(jià)20.9億元，成交樓面價(jià)27948.09元/㎡，溢價(jià)率21.51%。
但往細(xì)了看，這個(gè)地塊的實(shí)際樓面價(jià)約29640元/㎡，再對(duì)比37710元/㎡的限價(jià)精裝價(jià)，眾安此次拿地再到后期銷售，最終很大可能還要面臨虧損的境況。
而另一宗東湖新城綜合體地塊也有稀奇事發(fā)生。
東湖新城地標(biāo)地塊位于余杭經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市中心區(qū)荷禹路與五洲路交匯東南處，緊鄰在建地鐵9號(hào)線玉架山站，起拍總價(jià)近24億，起拍樓面價(jià)6950元/㎡，上限樓面價(jià)9010元/㎡，未來商品房精裝限價(jià)22000元/㎡。
之所以稱之為地標(biāo)，可以看該地塊的監(jiān)管協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，拿地企業(yè)須引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)，若違約，最高罰款2.5億元。
（地塊規(guī)劃效果圖）
但高額的罰款并沒有嚇退參與者，據(jù)了解，參與競拍的單位僅5家，分別是復(fù)星、興耀、融創(chuàng)、陽光城、建杭。
雖然僅27輪報(bào)價(jià)，但競拍過程超1個(gè)小時(shí)，最終由上海復(fù)地拿下，其母公司即復(fù)星，成交總價(jià)266565萬元，成交樓面價(jià)7733元/㎡，溢價(jià)率11.27%。最后經(jīng)過27輪報(bào)價(jià)，復(fù)地以26.66億元的總價(jià)拿下，高出底價(jià)2.7億元，成交樓面價(jià)7733元/㎡，溢價(jià)率11.27%。
照理說，之前杭州拍賣的地塊有產(chǎn)業(yè)要求或者其他要求的情況下，開發(fā)商通常能以底價(jià)競得，但是今天在僅5家房企競爭的情況下，溢價(jià)率竟然拍到了11.27%。
這兩個(gè)地塊的激烈競爭，不禁讓人懷疑，杭州樓市調(diào)控真的起到作用了嗎？為啥土地市場(chǎng)依舊高溫不下？
調(diào)控作用其實(shí)還是有的。
今年9月份，杭州出臺(tái)了“最嚴(yán)”新政后，十一期間杭州市區(qū)新建商品住宅共成交400套，為近九年來第二低，比去年同期還少了34.2%，成交量不到2016年同期的兩成。成交均價(jià)方面，十一期間，杭州新建商品房成交均價(jià)相比去年下降13.7%。
而且據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的最新70城房價(jià)報(bào)告，10月份杭州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比零增長，其中90平方米至144平方米新建商品住宅價(jià)格環(huán)比負(fù)增長。
今年杭州土拍市場(chǎng)也呈現(xiàn)出上松下緊的狀態(tài)，9月新政后土拍數(shù)量更是直線下降。
今年上半年，杭州土拍金額達(dá)1775億元，創(chuàng)下紀(jì)錄，尤其6月，成交爆發(fā)，成交額達(dá)541.1億元，成為全國之最。到了7月，杭州市區(qū)出讓13宗涉宅用地；8月這個(gè)數(shù)字降為2宗；9月出讓16宗涉宅用地，大多位于富陽；10月出讓7宗涉宅地塊，4宗位于亞運(yùn)村，3宗分別位于余杭、富陽和臨安；而11月僅有兩宗涉宅地塊；截至目前12月并無宅地放出。
這其實(shí)也是11月24號(hào)出讓的這兩個(gè)地塊被瘋狂搶拍的原因之一，隱隱約約有一種類似‘饑餓營銷’的感覺？杭州沒地可拍，但是開發(fā)商補(bǔ)倉意愿依然強(qiáng)烈，好不容易遇到兩個(gè)地段又不錯(cuò)的地塊，不搶個(gè)頭破血流定是不罷休的，哪怕要求高，哪怕虧本一點(diǎn)點(diǎn)，先占據(jù)杭州市場(chǎng)再說。
總而言之，杭州樓市在9月調(diào)控后有微降溫趨勢(shì)，但是各大房企依然看好杭州市場(chǎng)的消化能力，加上不久之后的亞運(yùn)會(huì)，杭州土地交易和房產(chǎn)銷售說不定還會(huì)再迎來一波熱度。
可換個(gè)角度看，此消彼長，說不定調(diào)控也會(huì)加劇，明年的杭州樓市有場(chǎng)好戲看。
