2022年，3月春日，柳絮還未飄起，世界已不太平。 戰(zhàn)爭、制裁、股災、裁員、油價、疫情......近來，大家想必都過得不易；
▲數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局，制圖來自網(wǎng)絡(luò)
宏觀經(jīng)濟面，M1一月?lián)舸┴撝担?b>M1與M2增速差-11.7%（M1簡單理解，主要是企業(yè)市場活錢，M2是貨幣總量），二月頹勢稍緩，但依然-4.5%，M1遠遠跑不贏M2的速度，說白了，不缺水，小企業(yè)在內(nèi)耗，大企業(yè)把錢存了躺平。
穩(wěn)經(jīng)濟，拿“夜壺”，只是這次不太順利，大量強二線以下的樓市快被政策的暖風吹暈了，也不復往日精神，多少有些黃臺之瓜的意味，難摘信心；
▲數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局
-如今之局，縱令快馬上蜀道，加鞭無益。-何解？曰：落輜重，修棧道，飼良馬，不期速成。
然而，減負減稅、大基建、做強二線、做大城市群、大投實業(yè)，都改變不了馬兒來到蜀道前的根本事實； 腳步會慢，爬山會喘，難以飛躍，不光是今年的基本形勢，也是下一個階段的發(fā)展基調(diào)；
▲蜀道難
而令2022如此影響市場信心，且能夠楔進中國歷史教科書的注腳，筆者以為，不是上面那些大事件，作今天的客觀發(fā)生，明日的歷史描述，而是這樣一句話： 2022年，中國社會迎來人口轉(zhuǎn)折，開始進入全面、深度、最嚴峻的老齡化，實質(zhì)未富先老。
“2021年總?cè)丝谛略?8w，2022...”，這是一個14億人口、幾千年文明非戰(zhàn)爭、饑荒年代的數(shù)據(jù)，每個國民都看得到；
這個數(shù)字一旦變負，并且加速變負，它會多么深刻地楔進今日的社會投資和消費信心，改變國民經(jīng)濟行為，筆者在日韓真切地體會過；
信心緣何不足，前路因何迷茫，筆者以為，全在一個“老”字里。 今天便說，城市初老，何去何從。
| PART 2 |
認清當下，從感性到理性認識：什么是全面、深度、最嚴峻的老齡化？
第一方面，最嚴峻，說一個故事。
最近，筆者看到一條筆者十年前親歷的舊聞新采。
2012，世界沉浸在“末日預言”，清華教授楊燕綏寫了一篇《談養(yǎng)老金的早減晚增的領(lǐng)取機制改革問題》，直指社會老齡危機，提出根據(jù)退休年紀的退休金隨度分配和延遲退休，被罵上了新聞，筆者還特意搜來拜讀過；
今年，重新采訪楊教授的視頻被年輕人頂上了某站TOP30。
▲2019-2050全國城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險基金當期結(jié)余與累計結(jié)余趨勢
剛過去的2021，社會養(yǎng)老金當年缺口7000億，筆者去年也列過如圖的數(shù)據(jù)，現(xiàn)收現(xiàn)付的制度設(shè)計要求如今的出生率需要維持當年的水平，這是不可能的。
▲數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局，制圖來自網(wǎng)絡(luò)
2022年，是中國1963-1980年出生嬰兒潮全面退休的第一年，也大概率是人口負增長的第一年，這就是最嚴峻的開端。
第二方面，深度，指的是結(jié)構(gòu)。
男女比例的失衡并沒有好轉(zhuǎn)，獨居家庭數(shù)量反而屢創(chuàng)新高，遑論近幾年可怖的離婚率；
▲性別比失衡與獨居戶增多
一個非常殘酷和簡單的現(xiàn)實，到本世紀中葉及往后，有相當多的人孤獨終老。
第三方面，全面，指的是覆蓋面。
從前，一、二兩方面痛在經(jīng)濟衰落、欠發(fā)達地區(qū)，痛在三線城鎮(zhèn)、四線農(nóng)村，身處一二線城里人可以“不聽不聽，不看不看”；
如今不行，各省省會的首位度從未有過的高，各大二線城市對周邊三線城鎮(zhèn)、農(nóng)村甚至地級市的人口虹吸效應更是歷史級的強； 這是城市群、都市圈、高效城市化的必由之路，把單位土地的人口做多做強，實現(xiàn)管理成本最小的最大價值化。
此時，矛盾來了，人多會鞏固城市化成果、推高資產(chǎn)價格，可人畢竟不是工具和數(shù)字，人有父母、會老去； 我今天對城市的貢獻，明天需要城市反哺，進入老的多、幼的少的快車道時，年紀大的可以吃時代紅利，大部分年輕人眼見著以后吃不到；
如果今天進入城市的人口甚至難以有效贍養(yǎng)父母，那今年的人口紅利就是10年后的社會問題，所以，“人才為王”并不是勢利，而是現(xiàn)實主義。
農(nóng)村荒了，去縣城；縣城敗了，去省城；省城要老了，回去哪里？
城市，2022，全面初老癥。
| PART 3 |
初老之后，明日如何？
最大的問題可以概括成兩個詞：都市游牧，老無所依。前者說城市，后者說住宅與社區(qū)生活。
這不是筆者總結(jié)的，事實上，筆者上一部分說的“城市群、都市圈、高效城市化”，提出都來自昭和時代的日本，在“少子高齡化爆發(fā)的城市問題”方面，大和民族留下無數(shù)過河的石頭；
都市游牧，指年輕人在城市中永遠買不起高價的房屋，無法生根也去不了鄉(xiāng)鎮(zhèn)，找不到伴侶，價值與意義感喪失，以租賃方式解決居��；
都市游牧族一般分兩種情況，其一享受人生，過好當下，該躺躺，該玩玩，但終身工作；其二有計劃地進行儲蓄，降低欲望和消費，什么貨幣刺激政策都沒用，因為他們對未來的預期是明確的；
前者降低社會活力和創(chuàng)造力，后者收緊社會消費，如果愛讀村上春樹，大概對這一族內(nèi)心的虛無體會頗深。
老無所依，字面意思，高齡族支付不起高額的養(yǎng)老院費用，選擇居家養(yǎng)老，最后在“無緣社會”（不方便解釋，可自查）去往彼岸；
當然，你大可以說國情不同，但就算放在每個省每個大城市，與日韓相比，我們未富先老的進程都提前很多，至于外部援助，大部分同是泥菩薩。
如果你還年輕，要有信心有憧憬，但也最好早做打算。
| PART 4 |
知舊知新知趨勢，會當如何？
國家和各級政府層面，雙軌制快馬加鞭，保障房的量會不斷增多，去年下半年提出的共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在都出圖了；
如果沒有投資需求，保障房絕對是利民好事。翻譯給你聽：買不起商品房又不想住的遠的購房者允許躺平，保證居住權(quán)益。
▲臨平新城共有產(chǎn)權(quán)房效果圖
如果出于資產(chǎn)配置，針對始終選擇商品房的購房者。雙軌制下，商品房新增量更少了，城市虹吸+供應縮量，核心城市的核心板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)自然是高價值凝結(jié)，筆者和房叔公號反復強調(diào)過這個現(xiàn)實前提；
初老癥的城市，這個前提下要重新定義“供和需”，從前是僧多粥少，以后是富商求玉；
從前，搶占城市資源，多多益善，普漲，因為接盤夠多，價格還行；
以后，需求多指人們有占有稀缺高價值商品的欲望，供應的屬性要與之匹配，價格和成交才會同時實現(xiàn)；
強富商缺，真美玉少，賣的人也少，成交頻次下降是非常正常的，而所有沒有流動性的掛價都該反思手里是玉還是玻璃。
從前的等等黨，等了總是虧，如今的等等黨，高不成低不可就，社保、手氣、錢包，哪樣都不夠，不得不被動等待。
| PART 5 |
2022，中國城市全面初老，很短的未來，城市住宅要承擔90%以上人口的養(yǎng)老重擔。房產(chǎn)稅迫于形勢只是推遲，先解燃眉之急，方能從長計議。
老則老矣，先度劍閣，莫涼信心，莫失雄心。
來源：杭州房叔
