1月開局如何？杭州樓市成績單出爐

一、2021年1月樓市熱點政策

一、進一步加強住房限購

落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

將本市限購范圍內(nèi)住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。

二、進一步加強住房限售

本市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

以優(yōu)先購買方式取得的熱點商品住房，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

三、進一步加強稅收調(diào)節(jié)

本市限購范圍內(nèi)，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

四、完善無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓本市限購范圍內(nèi)住房的，在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年，可認(rèn)定為無房家庭。

五、完善高層次人才優(yōu)先購房政策

高層次人才轉(zhuǎn)讓本市限購范圍內(nèi)住房的，須在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。

1月13日，杭州市出臺了《杭州市居住證積分管理辦法》（以下簡稱《新辦法》），這是在《杭州市居住證積分管理辦法（試行）》（以下簡稱《原辦法》）基礎(chǔ)上的修訂版�！缎罗k法》共22條，將于2021年6月1日起施行�！缎罗k法》比《原辦法》增加3條：

1、深化積分管理規(guī)定

授權(quán)積分應(yīng)用管理部門可在具體應(yīng)用政策中明確總積分相同情況下的排名方式。明確規(guī)定了積分應(yīng)用申請人提出異議的時限。

2、強化未成年人權(quán)利

基于未成年人普遍積分分值較低和對其權(quán)益的最大保護考慮，除允許未滿十六周歲的未成年持證人本人可參與積分外，新增“未滿十六周歲的未成年持證人，可以按其持有效《居住證》的父親或母親（其他法定監(jiān)護人）積分，依規(guī)定享受相應(yīng)的公共服務(wù)和權(quán)益”。

3、固化積分應(yīng)用事項

《新辦法》中，將落戶、入學(xué)、免費體檢等公共服務(wù)和權(quán)益通過積分管理方式予以明確、固化，不斷提高居住證含金量。

4、優(yōu)化積分指標(biāo)體系

二、土地市場分析

1月，杭州市成交土地34宗。成交土地總面積為113.7萬平方米，規(guī)劃總建筑面積307.5萬平方米。其中，22宗土地為涉及宅用地（其中1宗宅地為公租房用地），12宗商業(yè)用地。土地出讓情況詳見表1。（注：涉宅用地包括純宅地與商住用地）

表1 2021年1月杭州主城八區(qū)土地出讓情況

1月份，結(jié)束了2020年12月的土地空窗期后，杭州市恢復(fù)了較快的土地出讓節(jié)奏，涉宅用地掛牌和出讓面積大幅反彈，涉宅用地規(guī)劃建筑面積212.7萬平米。涉宅用地平均樓面價17480元/平米。

從結(jié)構(gòu)上來看，1月涉宅用地中，商品住宅用地為22宗。

1月份，杭州市涉宅用地平均算術(shù)溢價率強勢回升，為27.1%，除2宗蕭山地塊溢價率未封頂，其余20宗地塊皆溢價率30%封頂。

從目前已知的掛牌地塊情況來看，2月杭州土地市場將繼續(xù)維持高位運行，多宗地塊即將新增入市。

三、新建商品房市場分析

成交套數(shù)來看，2021年1月，杭州市區(qū)新建商品住宅供應(yīng)16572套，環(huán)比下降25%，供應(yīng)回落明顯；成交12331套，環(huán)比上升13%，去化同步小幅回升，受網(wǎng)簽約束影響，實際全市新建商品住宅整體市場去化局面仍保持樂觀態(tài)勢。

數(shù)據(jù)來源：第三方數(shù)據(jù)庫

分城區(qū)來看，2021年1月，杭十區(qū)內(nèi)，余杭區(qū)新增供應(yīng)最多，達7114套，成交2984套，供銷比2.38;蕭山區(qū)新增供應(yīng)2718套，成交2948套，供銷比0.92；主城區(qū)供應(yīng)4698套，成交2329套，供銷比2.02，其中西湖區(qū)2021年1月無新建商品住宅供應(yīng)。

從成交面積段分布來看，2021年1月杭州新建商品住宅成交中，90方以下占比為22%，90-120方成交占比最高，達到49%，120-140方成交占比為20%，新建商品住宅市場成交越發(fā)呈現(xiàn)改善型趨勢，戶型日益趨大。

從成交總價段分布來看，2021年1月杭州新建商品住宅成交中，總價段160-240萬占比最大，達31%；240-320萬占比22%；320-400萬占比為13%；400-500萬成交占比為8%；500-600萬與600-800萬成交總價段分別為5%、4%。

成交套數(shù)來看，2021年1月，杭州市區(qū)商辦及酒店式公寓供應(yīng)3178套，環(huán)比上升15.0%，供應(yīng)明顯萎縮；成交2564套，環(huán)比減少31.5%，去化同步上升明顯，市場整體去化局面持續(xù)改善，但既有庫存依舊較大。

四、二手房市場分析

1月份杭州二手房市場整體走向表現(xiàn)繼續(xù)良好。從量上來看,依舊以破萬套的交易水平為2021年的杭州樓市開了個好頭。根據(jù)杭州我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份杭州全市（不含臨安）二手房成交10067套,環(huán)比下降了0.74%。

對此，杭州我愛我家市場研究院表示，去年一年連續(xù)多個月份二手房成交量保持在萬套/月以上,臨近年末，杭州二手樓市成交表現(xiàn)依舊活躍，說明市場上剛需及改善購房者的購房熱情并未受到年底因素而有所下降，使得一月份二手房市場繼續(xù)呈現(xiàn)交投兩旺的局面。

從近期的成交趨勢來看，說明此前猶豫、觀望的購房群體依舊開始著手入市，加上近期業(yè)主報價亦相對合理，促使整體樓市成交持續(xù)活躍。

近幾個月杭州二手房成交量持續(xù)維較高水平,也表明杭州市場自住需求量巨大，這部分購房需求的釋放，更多的是來自于杭州近幾年大量新增人口帶來的沉淀。

二、剛需80-90方成交量最大，占全市的三成

購房面積選擇上，1月份成交主力依舊集中在90方以下面積段，占比達到62.94%。其中60-90方面積段更是成交主力“擔(dān)當(dāng)”，占到45.19%，環(huán)比下降0.36%；60方以下面積段占到17.76%，環(huán)比下降0.267%。而在90方以上面積段中，90-120方面積段占到14.15%，環(huán)比下降0.58%，120-140方占到12.32%，環(huán)比上升0.16%。此外，140-200方及200方以上大戶型面積段環(huán)比均有所上升，合計占到10.59%，環(huán)比上升1.05%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，說明剛需買家保持相對穩(wěn)定的入市狀態(tài)。不過從實際成交來看，由于購房“剛需”的特質(zhì)和屬性，在90方以下面積段選擇中，80-90方面積段戶型置業(yè)比例上升趨勢最為明顯，占到30.04%。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示在80-90方面積段所在成交區(qū)域中，余杭區(qū)的購房占比超接近4成，達到39.16%，江干區(qū)（37.45%）>錢塘新區(qū)（34.67%）>濱江區(qū)（32.68%）>蕭山區(qū)（32.01%）緊跟其后，成交比例也均在三成以上。

此外，60方以下的購買力多來源于求學(xué)、就業(yè)和結(jié)婚等需求，從成交小區(qū)來看，主要集中在市區(qū)范圍的朝暉、翠苑、古蕩等老小區(qū)，成交房源也以小面積、低總價為主。

購房總價分布上，超5成（55.5%）的購房者選擇總價在300萬元以下的房源，其中總價在200-300萬元區(qū)間的房源依舊最受購房者青睞，成交占比達32.36%，環(huán)比下降1.5%；而23.14%的購房者選擇總價段在200萬元以下的房源，環(huán)比下降2.17%。

此外，300-400萬的占比為17.17%，環(huán)比上升了1.24%；400-500萬的占比為10.12%，環(huán)比上升0.95%；500-600萬的占比為6.17%，環(huán)比上升0.61%；600萬以上成交占比為9.05%，環(huán)比上升0.87%。

對此，我愛我家市場研究中心認(rèn)為，購房總價的分布，正好吻合購房面積，亦同步表現(xiàn)出明顯的剛需置業(yè)特征。對于剛需置業(yè)來說，最大的特點就是預(yù)算有限，在預(yù)算有限的情況下，價格決定了他們的置業(yè)空間，從購房總價主力區(qū)間來看，300萬元以下的房源依然是剛需“上車線”，說明當(dāng)下購房置業(yè)的首選依然是低總價產(chǎn)品。

從各區(qū)表現(xiàn)來看，余杭區(qū)成交領(lǐng)跑的位置已經(jīng)無法被撼動，但本月成唯一一個下降的區(qū)域，成交占比下降4.87%，其他區(qū)域均有所上漲但漲幅不大。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份前三甲余杭區(qū)、西湖區(qū)、蕭山區(qū)分別占到27.5%、15.43%和11.55%。緊隨其后的分別是江干區(qū)（11.54%）>拱墅區(qū)（10.61%）>下城區(qū)（6.95%）>濱江區(qū)（6.1%）>錢塘新區(qū)（5.89%）>上城區(qū)（4.46%）。

為何置業(yè)者越來越偏愛余杭區(qū)置業(yè)呢？究其原因，拉動余杭區(qū)成交比重不斷上升主要來源于以下幾方面的原因：

首當(dāng)其沖的自然是價格因素。以80-90方左右的主流戶型為例，余杭區(qū)的價格目前在2.7萬/㎡左右，單套房源總價在200-300萬之間。相比其他幾個區(qū)域的高位均價，區(qū)域的二手房價格也更親民，同時也說明對于置業(yè)者來說，“低價”是其選擇置業(yè)區(qū)域的重要考慮因素。

其次，區(qū)域房源掛牌量大、可挑選性多。根據(jù)好找房數(shù)據(jù)顯示，目前余杭區(qū)的二手房掛牌量（3.5萬套）是第二名江干區(qū)（1.6萬套）兩倍有余，對于購房者來說選擇性更多。

最后，交通規(guī)劃無疑是眾多利好中最重頭部分，加上區(qū)域自身價值的提升，進而擴大了區(qū)域內(nèi)樓市的需求市場。余杭區(qū)內(nèi)軌道交通帶來的利好肉眼可見，目前已經(jīng)開通1號線、2號線、5號線，今年9號線也即將通車，加上規(guī)劃中的杭州地鐵四期，大概率也要涉及到崇賢、閑林板塊，這對于置業(yè)者來說，眼下及未來的通勤的問題已不是問題。

綜合來看，這些利好都是成為吸引購房者置業(yè)于此的重要原因，進而推動了區(qū)域成交比重的不斷上升。