杭州，2025年1月8日 — 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對杭州2024年整年度的零售商業(yè)市場及寫字樓市場進(jìn)行多維度的解讀，并對2025年的發(fā)展趨勢進(jìn)行展望和預(yù)測。
復(fù)雜多變，于不確定中發(fā)掘新的可能
租賃市場方面，2024年全年無甲級新增供應(yīng)入市，甲級存量穩(wěn)定在696萬方，不明朗的市場環(huán)境下，房企拉長蓄客期，放緩優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市節(jié)奏，以待來年的市場復(fù)蘇，但也將導(dǎo)致25年供應(yīng)井噴，競爭加劇的局面。產(chǎn)業(yè)園辦公及乙級辦公供應(yīng)增量明顯，共計(jì)約80萬方，其中產(chǎn)業(yè)園辦公主要集中于智慧網(wǎng)谷、云谷板塊，乙級辦公多來自于上城、余杭、蕭山銷售項(xiàng)目的交付，這些項(xiàng)目的供應(yīng)激化了當(dāng)前對于甲級辦公的壓力。租金方面，全市平均租金3.51元/平方米/天，已降至五年內(nèi)最低水平，空置率截至2024年第四季度已攀升至22.7%。從凈吸納量表現(xiàn)來看，企業(yè)為降本增效，退租縮減成為主要?jiǎng)幼鳎?024年凈吸納量錄得負(fù)7萬平方米，成為杭州歷年來首次負(fù)吸納量，市場去化能力遭受考驗(yàn)。
銷售市場方面，2024年全年銷售面積錄得516,619平方米，較去年降低了10.6%，平均銷售單價(jià)錄得19,594元/平方米，較去年降低了21.6%。熱門商圈降價(jià)求去化，新興商圈尚處價(jià)值低谷；價(jià)格下跌，市場行情仍處于持續(xù)調(diào)整的態(tài)勢，成交中超30%為政府或企業(yè)回購，真實(shí)成交縮減。大宗交易最令人矚目的當(dāng)屬寧波環(huán)球4.8億收購綠城武林壹號寫字樓。鑒于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整期，加之辦公租賃需求下調(diào)，投資者對于大宗投資買賣持謹(jǐn)慎態(tài)度，傾向于采取觀望態(tài)度，而業(yè)主方將部分項(xiàng)目定為大宗交易銷售策略，愿犧牲利潤來促成資金回籠，預(yù)計(jì)未來一年核心商圈的重點(diǎn)項(xiàng)目將會(huì)有大宗成交實(shí)現(xiàn)。而作為杭州2024年僅有的大宗交易，面對整體寫字樓市場下行的情況，盡管武林壹號占據(jù)城市核心區(qū)位，但在市場壓力之下，也難抵抗盈利能力及資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)下降的事實(shí)。
未來供應(yīng)方面，大部分項(xiàng)目基于市場的不確定性將項(xiàng)目延期交付，2025年是杭州甲級辦公市場新增供應(yīng)大量入市的一年，超過35萬方的甲級辦公，“租戶爭奪”成為25年市場的關(guān)鍵詞；另一方面，企業(yè)對租賃成本持續(xù)敏感，加之銷售項(xiàng)目交付的擠壓下，全年租金水平仍將面臨下行壓力。
戴德梁行杭州公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部發(fā)言人分析，面對當(dāng)前市場的不確定性，一方面杭州推出21條“一攬子”政策 為保障全市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，加快培育未來產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，另一方面，控制源頭供應(yīng)，加強(qiáng)對于商務(wù)辦公土地供應(yīng)量的限制，一定程度為杭州辦公帶來發(fā)展的機(jī)遇并抒緩辦公供應(yīng)壓力。但政策傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍需時(shí)間，由于部分項(xiàng)目延期至2025年入市，新增供應(yīng)將保持充沛，空置率上升壓力不減，預(yù)計(jì)租金在短期內(nèi)仍面臨承壓，未來市場競爭將愈演愈烈，如何突破存量客戶競爭，建立項(xiàng)目獨(dú)有優(yōu)勢，是各個(gè)項(xiàng)目破局的主要課題。
零售市場分化，存量競爭加劇
2024年政府雖推行“以舊換新”等促消費(fèi)政策的實(shí)施，對杭州市消費(fèi)市場進(jìn)行刺激，但據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截止到11月，杭州全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為7131億元，同比增長僅為2.6%，社零增速持續(xù)放緩，消費(fèi)市場延續(xù)疲弱態(tài)勢。消費(fèi)降級特征顯現(xiàn)，剛需消費(fèi)擴(kuò)張，非必要消費(fèi)放緩。糧油食品、飲料品類增速擴(kuò)張，服裝、化妝品、金銀珠寶等商品類消費(fèi)增速放緩；高端餐飲消費(fèi)低迷，行業(yè)進(jìn)入慢增長時(shí)代。
從全市存量及增量市場看，消費(fèi)趨緊下，商業(yè)體新增依舊高企；市場謹(jǐn)慎情緒延續(xù)，非專業(yè)運(yùn)營商操盤項(xiàng)目推遲入市。截至2024年底，杭州優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模達(dá)1672.3萬平方米 ，存量數(shù)量209個(gè)。租金方面，2024年整體商業(yè)租金錄得6.71元/平方米/天，與2023年相比，租金環(huán)比下降2.19%。品牌拓張速度放緩，競爭壓力下，大部分業(yè)主通過讓惠吸引商戶，維穩(wěn)租戶�？罩寐史矫�，品牌拓店延續(xù)收縮態(tài)勢，2024三季度起空鋪率緩慢升高，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)平均空置率整體攀升至8.9%，相較于2023年底上漲幅度為0.6個(gè)百分點(diǎn)。首店方面，杭州商業(yè)全年引入264家首店，以餐飲、零售業(yè)態(tài)為主。“首店經(jīng)濟(jì)”驅(qū)動(dòng)著商業(yè)生態(tài)的持續(xù)繁榮與創(chuàng)新發(fā)展，書寫著杭州消費(fèi)能級躍升的新篇章。其中，杭州大廈首店開出Graff、Harry Winston兩大重量級頂奢珠寶品牌首店，及TOM FORD全新男裝精品店。
2025年杭州商業(yè)市場迎來諸多重磅項(xiàng)目的入市，新開商業(yè)面積將達(dá)1,280,000平方米，存量商業(yè)將突破1800萬方平方米。三大港資項(xiàng)目相繼面世（恒隆廣場、嘉里城、光環(huán)夢中心），恒隆廣場的入駐將對武林商圈內(nèi)的其他商業(yè)體帶來新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。各大商場紛紛調(diào)整策略，優(yōu)化品牌布局，以應(yīng)對即將到來的競爭；提升了武林商圈的品質(zhì)，也為消費(fèi)者提供了更多選擇。
戴德梁行杭州公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部發(fā)言人分析，2025商業(yè)消費(fèi)信心取決于整體市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，商業(yè)體經(jīng)營現(xiàn)狀預(yù)計(jì)進(jìn)一步分化，持續(xù)面臨優(yōu)勝劣汰的壓力，特別是尾部項(xiàng)目。展望2025，杭州商業(yè)市場依舊充滿著不確定性；品牌拓店延續(xù)收縮態(tài)勢，商業(yè)體或?qū)⒚媾R租金下行、空置面積增加的雙重壓力。
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，近年來，中國新型消費(fèi)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展態(tài)勢。智能家居、文娛旅游、體育賽事、國貨“潮品”不斷推陳出新，未來增長潛力巨大。產(chǎn)業(yè)鏈上游的生產(chǎn)商或渠道商直接供應(yīng)的平價(jià)商品“出圈”�，F(xiàn)如今，白牌工廠在供應(yīng)鏈和高性價(jià)比優(yōu)勢的加持下，憑借直播電商、量販零食店、市集餐飲、生活用品集合店等多種渠道迅速跑馬圈地。
戴德梁行浙江區(qū)域公司總經(jīng)理湯耀光表示，展望2025年，隨著市場的不斷轉(zhuǎn)型，在大中華區(qū)，實(shí)施最佳實(shí)踐、超越市場基準(zhǔn)、涵蓋全生命周期的專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，對于提升寫字樓、零售物業(yè)及工業(yè)物業(yè)的價(jià)值、效率和可持續(xù)性來說，將變得尤為重要。而杭州2025年是“十四五”規(guī)劃收官、“十五五”謀劃之年，是推動(dòng)浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)取得明顯實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的重要一年，杭州在產(chǎn)業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)、營商環(huán)境等具有優(yōu)勢，仍然是企業(yè)家和投資者青睞之地。”
戴德梁行華東區(qū)總經(jīng)理黎慶文表示，2025年長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場正步入一個(gè)轉(zhuǎn)型階段。諸多城市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的供應(yīng)將持續(xù)攀升，而需求側(cè)預(yù)計(jì)將主要由國內(nèi)企業(yè)引領(lǐng)，尤其是那些受惠于政府政策以及因國內(nèi)消費(fèi)增長而蓬勃發(fā)展的企業(yè)。這標(biāo)志著市場將更趨向于本地化，更加聚焦于滿足中國企業(yè)和消費(fèi)者的需求。
