近日，有網(wǎng)友發(fā)帖表示，幾年前在杭州市中心地鐵附近全款買了三套老破小，總價200多萬元，專門用來投資、出租，平均年化有6%左右，一年租金收入約14萬元。不得不說，看到這樣的租金收入，確實會讓很多人羨慕。但同時也有很多人持懷疑態(tài)度，并表示，按照現(xiàn)在的市場情況，根本不可能實現(xiàn)。杭州市區(qū)老破小租金情況到底如何？我們實地對部分區(qū)域情況做了了解。
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“像這樣的租售比，綜合下來年化能達到6%是相當(dāng)理想的，比一般的理財高出太多了。但是只存在于極個別情況。”從事多年房產(chǎn)行業(yè)的中介小王表示，200多萬元在杭州市中心買下三套老破小，最起碼得在G20之前，近幾年買入的都不可能實現(xiàn)。
皮市巷
“在G20之后，杭州房價經(jīng)歷過大漲，尤其是2019年-2021年這幾年期間，只要在高峰期賣出去，在G20之前買入什么樣的房子都是賺的，房價上漲的幅度比租金高多了。很少有投資人能經(jīng)得住高房價的誘惑，把老破小留在手上出租那么久。”
馬市街附近門店租房經(jīng)紀(jì)人老高介紹，杭州市區(qū)的老破小相對來說租金水平比較高，尤其裝修好、戶型好的房子租售比確實不錯。“馬市街附近房價目前在3.5-4萬元/㎡左右，而租金兩房戶型普遍在4000元/月左右，一房的租金約3000元/月，裝修好的會高一點。”
不過租金也會隨著市場行情、淡旺季等價格出現(xiàn)波動，淡旺季會相差300-500元/月。“像現(xiàn)在就是租房淡季，價格整體有所回落，但影響租金更多的是房子本身，如戶型、裝修等。”
走破戶型
老高說，差不多的地段，同等裝修、樓層、面積的情況下，正常戶型要比走破的戶型高出200-500元/月。比如皮市巷一套58㎡的兩房朝南戶型，裝修較好的低樓層走破戶型，廚房和衛(wèi)生間在房子外面，租金4600元/月左右。而同小區(qū)差不多裝修且正常戶型的租金，要5000元/月往上。
十五家園有一套面積62㎡左右的中間樓層兩室，租金在4200元/月。一套低樓層的54㎡兩室，租金在4600元/月。“按照正常情況，面積大的一般比面積小的租金要貴，但因裝修不一樣，這兩套剛好反過來了，面積大的這套裝修更偏老式，喜歡的人不多，掛久了沒租出去就得降價。”
十五家園實景
其他小區(qū)如潮鳴苑一套50㎡左右的小兩室戶型，中間樓層，租金大概在4000元/月；觀巷一套51㎡的兩室戶型，租金在4600元/月左右。老高介紹，“還有的極個別情況，房東心理預(yù)期高，導(dǎo)致房子降價了也租不出去”。
一位皮市巷的房東，手里有一套60㎡的兩室，2021年的時候，市場價在5000元/月，房東當(dāng)時報價5800元/月，沒想到租客根本沒還價，直接就租下來了。今年3月份，租客搬走了。這個時候附近很多畢業(yè)生以及護士在醫(yī)院實習(xí)，區(qū)域內(nèi)租房需求旺盛，租金會相對高一點。該房東預(yù)期很高，還是想以同樣的價格租出去，并且對租客還有各種各樣的要求。結(jié)果一直空置到現(xiàn)在，價格降至4500元/月，還沒租出去。
“無論是房價還是房租，其實都是跟著市場走，今年市中心的老房子租金比疫情時還要低。其實只要房東不瞎搞，像這個地段的房子，一個月內(nèi)肯定租出去了。”
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“需求是兩室的客戶，一般都會優(yōu)先選擇租房。而如果只要求租一室的，很多人最后往往會考慮買房。”中介小慧表示，她就碰到過好幾組這樣的客戶，本來是來租房的，自己一個人住，想找一個一室的，但沒想到一室的租金還挺高，裝修好的要3500元/月，一般的也要3000元/月，于是最后選擇買一套低總價的。
“市區(qū)低總價的房子淘一淘還是能找到，只不過房齡老。”小慧隨即推薦了幾套，比如
醋坊新村的小兩室戶型，約34㎡，頂樓，總價102萬元，房東誠心賣，還能再議價；
遙祥寺巷約34㎡的一室，可以隔成小兩房，高樓層，掛牌總價110萬元；
華藏寺巷約37㎡的一室朝南小套，掛牌總價108萬元。
華藏寺巷實景
“小區(qū)同戶型房子的租金在3400元/月，樓層、裝修不同價格會有所相差，但也基本在3000元/月以上。像這樣的房子，買下來，最低首付，月供也才3000多元，所以很多人想著，與其把租金給房東，不如自己每月貼補一點還月供。”一位朝暉的中介小李也表示深深地認(rèn)同，前段時間，朝暉有一套面積30多㎡的房子，總價106萬元，租金可以達到3000元/月，當(dāng)時小李自己也想買，但沒搶到，被別的中介先一步成交了。
小慧說，基于老房子租金還可以，這兩年低價買入用于出租的人還不少，租金高一點還能以租養(yǎng)貸。“上個月，杭州限購放松，市區(qū)只需要一個月社保或個稅記錄即可買房，不少外地尤其是來自溫州、臺州的客戶買了老破小或者市中心的公寓。他們買來不住，專門用于出租，老破小地段好，符合市場價一般都不愁租不出去。而市中心的公寓，裝修好，很多年輕人會買單。”
還有一類人也會在杭州買老房子，那就是大學(xué)生的家長。小慧說，“我之前成交的一位客戶就是這樣，女兒剛考上浙江工業(yè)大學(xué)，就在市區(qū)給她買了一套老房子，大學(xué)期間先用于出租，等畢業(yè)后或重新裝修自住，或賣了置換更好的。”
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市中心老破小的租售比可能達不到網(wǎng)友說的年化6%，但相對來說在目前的市場行情下收益是比較穩(wěn)定的。一是地段不錯，周邊配套齊全，生活便利，且有穩(wěn)定的租客來源；二是低總價，投入的成本不高，即使貸款買入，也能和銀行理財幾乎持平，況且房子還有升值的希望。在當(dāng)下的市場環(huán)境下，靠短期的買賣投資房產(chǎn)收益甚微，甚至還可能虧本。而靠長期投入，壓力又大，資金沉淀太久，一不小心還可能入坑。并不是房子越新越有價值，也不是地段越好就越能賺到錢。
買房尤其是投資這件事真的很復(fù)雜，要看能不能踩準(zhǔn)時間點，有些可以靠對規(guī)劃的認(rèn)知去判斷去前瞻，有些就只能看運氣。每個人心里都有一筆賬，更穩(wěn)妥使用手上的資金實現(xiàn)保值增值才是贏家。
來源：杭報房產(chǎn)
