海拔8000米的雪山上，一群人頂著暴風(fēng)雪，匍匐前行，隊(duì)伍拉得很長。
頂頭的默不作聲，胳膊和腿拼命倒騰，再看后面，很多體力不支癱倒在地，還有一把鼻涕一把淚，對著天空大喊救命的。
看到電影里的這幕，不由得想到當(dāng)下樓市。
進(jìn)入11月后，在年底傳統(tǒng)淡季的沖擊下，“暴風(fēng)雪”的殺傷力再度拉升。
“三線五檔”扒光的地產(chǎn)商，一個(gè)個(gè)在雪地里狂奔，窮盡所有招數(shù)“降價(jià)回血”。
在被各地出臺(tái)的“限跌令”勸退后，又借“工抵房”之名，變相降價(jià)。
在哈爾濱，江湖再現(xiàn)“0首付購房”，這可是2015年大橫盤時(shí)代才有的奇景。
當(dāng)?shù)匾彩潜犚恢谎坶]一只眼，因?yàn)檫@兩年土地流拍，氣都喘不過來。
地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)年有多狂，現(xiàn)在就有多涼。
面對開發(fā)商的降價(jià)紅利，買不買房成了購房者的“心頭病”。
買吧，怕繼續(xù)降，明天去售樓處維權(quán)的可能就是自己。
不買吧，又怕年后漲起來，失去了這次上車機(jī)會(huì)。
到底該如何做？你一定要把下面的內(nèi)容看明白。
1
寒風(fēng)依舊
最近，經(jīng)濟(jì)日報(bào)刊登了一篇文章《房地產(chǎn)市場健康發(fā)展態(tài)勢不會(huì)改變》。
題目平平無奇，但文中卻暗藏重要信息：
1、盡管當(dāng)前市場遇冷，但應(yīng)該看到，我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì)改變。
2、在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為正在矯正，房地產(chǎn)領(lǐng)域合理的資金需求能夠得到滿足。
3、避免高杠桿、高負(fù)債不僅是房企當(dāng)前的重要任務(wù)，還應(yīng)該長期堅(jiān)持，不能因?yàn)槎唐诃h(huán)境變化，又重回盲目擴(kuò)張的老路�？梢灶A(yù)計(jì)，房企靠高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)高利潤的階段恐將不再。
這幾段話可以總結(jié)為：
房地產(chǎn)必須從高利潤回歸到常態(tài)，“掐脖子”的動(dòng)作不會(huì)放開，但力度會(huì)從“過度”調(diào)回“正常”。
上半年的“三線五類”，導(dǎo)致地產(chǎn)資金流動(dòng)性凍結(jié)，很多開發(fā)商直接躺平，不單是踩了紅線的，就連綠檔開發(fā)商也跟著躺平。
現(xiàn)在很多開發(fā)商，被金融市場拉入風(fēng)險(xiǎn)黑名單，沒人愿意給錢，只能想辦法自救。
同時(shí)，他們新開發(fā)的樓盤也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
預(yù)計(jì)，明年又是開發(fā)商們求生的一年，
資金緊張，促使他們更偏向于降價(jià)搶收，今年的降價(jià)動(dòng)作，明年依舊會(huì)延續(xù)。
開發(fā)商集體降價(jià)，引發(fā)新房價(jià)格下行，唱空情緒又傳染到二手房市場，導(dǎo)致價(jià)格同步下行。
2
下行的房價(jià)
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)百城價(jià)格指數(shù)，11月百城新房均價(jià)1.62萬/平米，環(huán)比下跌0.04%，二手房均價(jià)1.6萬/平米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴(kuò)大。
大部分城市都在跌，但跌的姿勢各不相同，我把它們分為兩類：
1、上半年大漲過的城市。
主要是長三角城市群、大灣區(qū)、福建東部沿海城市群，以及中部核心城市。
上海、南京、溫州、昆山、寧波、惠州、中山、東莞、成都、武漢、杭州、西安、合肥等城市，房價(jià)都在下跌，其中南京、福州、東莞跌得最為慘烈。
2、上半年沒有漲過的城市。
比如京津冀的張家口、廊坊、石家莊，東北的哈爾濱、沈陽、長春，西北部的太原、呼和浩特等大多數(shù)三四線城市。
為什么我要拿“漲過、未漲過”做分類？
這個(gè)世界上沒有無緣無故的恨，也沒有無緣無故的愛。
同理樓市，沒有無緣無故的漲與跌。
上半年房價(jià)上漲的城市，說明居民購買力旺盛。
下半年利空，屬于房價(jià)周期性回調(diào)，這部分城市大都屬于“倒車接人”，購房者要持幣待購，等待底部空間。
而上半年未漲過的城市，下半也跟著下跌，只能說明這樣的城市整體購房需求薄弱，下跌就是擠泡沫，需要重新評估價(jià)格，不著急買。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些城市要么能級不夠，要么區(qū)位不好，人口流出且經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一般。
在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們更重要的是去研究二手房成交量趨勢，才能推測房價(jià)是否進(jìn)入底部空間。
這時(shí)候就要談到一個(gè)耳熟能詳?shù)脑~，“翹尾”。
3
翹尾
翹就是上漲，更多指房屋成交量上漲，而不是房價(jià)；尾就是尾巴，一般指春節(jié)前夕的幾個(gè)月。
合起來就是，“在年末的時(shí)候成交上漲”。
一般情況，年末是傳統(tǒng)淡季。
這時(shí)候反而成交量逆勢上行，那么說明真實(shí)的購買力在集中入場，來年房價(jià)必然抬頭向上。
這樣的城市，一定要搶先上車。
11月雖然全國量價(jià)齊跌，但一些城市已經(jīng)表現(xiàn)出了“翹尾”跡象。
比如北京，此前二手房網(wǎng)簽量連續(xù)7個(gè)月下降，10月份更是跌破萬套，處于全年低谷。
但在11月，成交量結(jié)束下跌趨勢，重新回到萬套以上，海淀、朝陽，甚至昌平的新盤成交熱度足夠。
同時(shí)，炒房第一城深圳，在二手房指導(dǎo)價(jià)的打擊下，遭遇連續(xù)半年多的凍結(jié)，最近也出現(xiàn)了回暖跡象。
11月二手房成交量為2211套，結(jié)束7連跌，環(huán)比上升37.8%，新房成交5644套，環(huán)比上升19.8%。
這意味著，深圳買賣雙方博弈有了結(jié)果，市場走入觸底的檔口，這時(shí)候買房，并不會(huì)太差。
除此之外，還有成都、蘇州、青島等城市二手房成交均出現(xiàn)回暖。
成都，2021年11月新房總成交13580套，環(huán)比增加31.81%，二手房成交5659套，環(huán)比增加168%。
（數(shù)據(jù)來源：成都市住建局網(wǎng)上政務(wù)大廳即時(shí)交易信息）
其次是蘇州，11月份，新房網(wǎng)簽一共67.99萬平方，環(huán)比增漲19.6%；二手房住宅成交50.82萬平方，環(huán)比增漲39.5%。
作為山東頭部城市青島，同樣結(jié)束了半年時(shí)間的下跌，11月二手房成交達(dá)到4163套，環(huán)比漲幅超過4成。
這些城市都是強(qiáng)調(diào)控城市，年底出現(xiàn)翹尾，一方面是購買力擠壓需要釋放，另一方面則是跟近期銀行放開貸款、下調(diào)房貸利率有關(guān)。
據(jù)消息，大多數(shù)一二線城市的房貸從“半年放貸”縮短至“3各月內(nèi)”，甚至1個(gè)月就可以下款。
信貸放開，對于樓市成交有強(qiáng)刺激作用，新房市場，開發(fā)商“以價(jià)換量”的效果非常明顯，二手房市場，也會(huì)加速筑底反彈。
這段時(shí)間是非常考驗(yàn)一個(gè)城市房價(jià)“虛實(shí)”的關(guān)鍵時(shí)期。
來源：杭州樓市茶館
