01
學(xué)區(qū)豪宅流拍
有著綠城品牌加持、又是學(xué)區(qū)房的
明月江南在法拍房市場(chǎng)內(nèi)“翻車”了。
近期，明月江南小區(qū)有一套房源在阿里拍賣平臺(tái)進(jìn)行法拍，整個(gè)過程中共有1.6萬余次圍觀，450多人設(shè)置提醒，但最終結(jié)果卻是0人報(bào)名，無奈流拍。
來源：阿里拍賣
明月江南小區(qū)所屬濱江區(qū)西興板塊，這套流拍的房源位于小區(qū)1幢2單元3001室，產(chǎn)權(quán)登記日期為2015年10月，房源建筑面積161.42㎡，其中套內(nèi)128.33㎡，其余為公攤面積。
從拍賣平臺(tái)展示的房源內(nèi)部圖片上看，房產(chǎn)裝修狀況良好，如果對(duì)裝修風(fēng)格不挑剔的話，稍作修整就可以入住。
來源：阿里拍賣
價(jià)格方面，根據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，這套房源（含1個(gè)車位）起拍價(jià)1198萬元，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)1350萬元，兩者相差152萬。如果車位價(jià)格以50萬來算，扣除后折合起拍單價(jià)約7.1萬/㎡，評(píng)估單價(jià)約8.1萬/㎡。
02
小區(qū)優(yōu)多劣少
7.1萬/㎡對(duì)于明月江南小區(qū)算不算高？個(gè)人認(rèn)為不算高，至少和近幾個(gè)月二手房的成交價(jià)相比不高。
暫且不提拍賣的房源市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)為8.1萬/㎡，從相關(guān)二手房網(wǎng)站上看，目前好找房上該小區(qū)掛牌均價(jià)約8.59萬/㎡，我愛我家上掛牌均價(jià)約8.01萬/㎡。另外，回歸到個(gè)別案例上，與拍賣房源戶型大小格局均相似的二手房，目前掛牌價(jià)也在7.9萬/㎡左右。
來源：阿里拍賣
當(dāng)然，很多人認(rèn)為掛牌價(jià)與成交價(jià)之間會(huì)有一定的差異，所以我又專門瞄了一眼小區(qū)近月成交的房源價(jià)格。
最近一次成交是在6月底，一套建面約75㎡的房源，單價(jià)77148元/㎡；
5月上旬成交了一套建面約89㎡的房源，單價(jià)86101元/㎡，為小區(qū)近6月最高成交價(jià)。（數(shù)據(jù)來源好找房）
從這組數(shù)據(jù)中，一方面能夠看出，小區(qū)近月成交乏力，這與整體二手房市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)，學(xué)區(qū)房形式不明朗也有很大關(guān)聯(lián)；另一方面也能看出，即使成交量下滑，房東依舊不愿降價(jià)，這才使得成交價(jià)居高不下。
從一些房源掛牌時(shí)間上看，有些房源已經(jīng)掛牌2年多的時(shí)間仍未成交，但房東依舊很穩(wěn)。
試著分析一下房東的心態(tài)，可能底氣更多的還是源自文章開頭提到的兩點(diǎn)，一是有品牌溢價(jià)，二是有學(xué)區(qū)加持。
同時(shí)，小區(qū)所處的位置周邊配套成熟，教育資源有江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校（月明校區(qū)）不再贅述，商業(yè)方面小區(qū)向南約500米處就是在建中的濱江首家銀泰，體量約7萬方，和星耀中心約1萬方的國(guó)際風(fēng)尚商街形成環(huán)形動(dòng)線設(shè)計(jì)，內(nèi)外貫通整個(gè)商街。目前商場(chǎng)已經(jīng)對(duì)外招商，預(yù)計(jì)今年年底開業(yè)。
美中不足的是，小區(qū)到最近的地鐵江陵路站步行距離需要約1.5公里左右，稍遠(yuǎn)。
03
為何無人捧場(chǎng)？
一直存有這樣的觀點(diǎn)，二手房的價(jià)格漲跌經(jīng)常會(huì)受到情緒的影響，去年的看漲與今年的看空更多的都是被情緒所左右。
就像明月江南法拍房1幢2單元3001室流拍，如果在二手房市場(chǎng)高溫的時(shí)候，這種情況的幾率會(huì)小很多。
舉一個(gè)案例，去年9月份明月江南同樣有一套法拍房，最終成交價(jià)1258萬，高出市場(chǎng)評(píng)估價(jià)223萬。
來源：阿里拍賣
當(dāng)然除了受到情緒的影響，這套法拍房流拍還有另外幾點(diǎn)原因更為容易理解。
①“撿漏”性價(jià)比降低。
雖然和二手房掛牌價(jià)以及成交價(jià)相比，這套房源單價(jià)并不算很高，但是當(dāng)它戴上“法拍房”帽子后，買家對(duì)它的價(jià)格期待又是另外一回事。
去年9月小區(qū)成交的法拍房，即使高出市場(chǎng)評(píng)估價(jià)223萬，成交單價(jià)也僅6.8萬/㎡。如今，1幢2單元3001室上來起拍價(jià)就是7.1萬/㎡，即使市場(chǎng)評(píng)估價(jià)也隨之水漲船高，但直觀上給買家的感覺就是漲了很多。
②資金流入新房，二手房受到冷落，法拍房被打入“冷宮”。
杭州8.5樓市新政后，一批紅盤傾斜而出，一時(shí)間打新熱情高漲。相比二手房、法拍房，新房?jī)r(jià)格更低，倘若搖中紅盤更是喜事一樁，所以炸出上萬張房票并不稀奇，與之一道的還有房票背后的資金。
兩相對(duì)比，法拍房可以說優(yōu)勢(shì)全無。首先是購(gòu)買法拍房有風(fēng)險(xiǎn)，就像這套法拍房，競(jìng)拍公告中標(biāo)注房屋未騰空（騰空中），買到后能否立即屬于自己還未可知，再加上一些不明顯的稅費(fèi)，手續(xù)可能也會(huì)很麻煩。
其次是，目前杭州購(gòu)買法拍房同樣也需要房票，原本屬于法拍房的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，如今蕩然無存，必然也會(huì)影響參拍者的熱情。
③房源自身有不足。
房源建筑面積雖然有161.42㎡，但是從戶型上看只有三室兩廳兩衛(wèi)，作為改善房源，不是十分符合當(dāng)下戶型設(shè)計(jì)潮流。
另外，從透明售房網(wǎng)找到了房源的基本信息，上面顯示所屬樓幢共31層，房源位于第30層，所屬頂樓位置，樓層上也不是很優(yōu)秀。但這一點(diǎn)，并非是左右買家參與競(jìng)拍的主要因素。
來源：透明售房網(wǎng)
04
法拍房可能要涼一段時(shí)間
法拍房與二手房相似之處有很多，近幾個(gè)月二手房涼意陣陣，法拍房自然也不會(huì)好過。此前一直很堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)法拍房，如今全國(guó)各地出臺(tái)的利空政策不斷，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代杭州人民自然也早有耳聞，對(duì)于學(xué)區(qū)房的觀點(diǎn)也相應(yīng)地產(chǎn)生了很大的分歧。
買法拍房也需要房票已經(jīng)讓人很痛苦，但是8.5新政后，失去購(gòu)房資格的人一覺醒來后才發(fā)現(xiàn)，原來自己連法拍房也買不了了，再次受到打擊。另一個(gè)角度看，這也意味著法拍房買家的數(shù)量也相應(yīng)的減少一些。
接著這個(gè)話題聊下去，在社保因素的影響下，擁有購(gòu)房資格的人數(shù)上漲也不會(huì)向之前那樣迅速。
先是“篩掉”一部分原本有購(gòu)房資格的人，后是抑制了購(gòu)房者的增長(zhǎng)。樓市里的購(gòu)房者就那么多，在新房和二手房面前，限購(gòu)的法拍房拿什么去拼？除了價(jià)格還是價(jià)格，如果這一點(diǎn)還沒掌握好，就不僅僅能用“涼”來表達(dá)了。
