（作者 左律師17816044309）
案例分析：
家住杭州余杭的小李，因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)困難，便向朋友小張借款30萬(wàn)元。為了防止小李到期不還錢，小張讓小李簽訂買賣房屋合同，因此來(lái)作為該借款合同的擔(dān)保。
現(xiàn)借款到期了，小李并沒(méi)有任何還款的意思。對(duì)于此，小張應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)權(quán)利？
法律分析：
借款合同雙方當(dāng)事人，以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行房屋買賣合同的，法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
但是，民間借貸合同到期后，雙方簽訂商品房買賣合同并以借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，民間借貸雙方當(dāng)事人的關(guān)系已經(jīng)轉(zhuǎn)為商品房買賣合同法律關(guān)系，除非存在無(wú)效或可撤銷的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，并支持履行合同的請(qǐng)求。
如何辨別：
借款中暗含一個(gè)擔(dān)保。
借款人以股權(quán)、收益、名下房產(chǎn)、貨物等有價(jià)資產(chǎn)對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
基本特點(diǎn)：
①民間借貸合同簽署時(shí)雙方當(dāng)事人并未簽署《商品房買賣合同》，而是在借款將要屆滿時(shí)借款人預(yù)期自己無(wú)法償還借款才與出借人簽訂《商品房買賣合同》。
②出借人依據(jù)民間借貸合同享有的本金和利息全部轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款。
③出借人并未向作為借款人的房地產(chǎn)開發(fā)商另行支付購(gòu)房款，但借款人開具了房屋房款的收款收據(jù)。
④作為借款人的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)《商品房買賣合同》進(jìn)行了合同備案并辦理了預(yù)售登記手續(xù)。
這種情況民間借貸雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系。《商品房買賣合同》并不是對(duì)民間借貸的擔(dān)保，并且《商品房買賣合同》無(wú)效力瑕疵，且履行了相關(guān)手續(xù)，出借人取得商品房的所有權(quán)。
